23-3-01：已有6亿栋房屋
时间2023—3—01：
这个话题很敏感，敏感到引言改了很多版，最后只剩下这一句话。
但是奈何问的人很多，我只好像封面图里青牛精的台词，做那只不识相的猴子。
注意，阅读前先截图保存。
很多人问我怎么看，这个披露的数据。
互联网上有两个对立的观点，一个是说，你看每两个人就有一栋楼，你注意，不是一套，是一栋楼，一栋建筑。
另一个是说，又如何，大部分都在乡下。
这个话题要一分为三的去看，你注意分成三部分，不是两部分。
第一部分，6亿栋建筑体里面超过9成都是在农村，是指村里面家家户户在宅基地上盖的别墅，这个一栋就是一栋。
那么剩下的不到一成在城市的建筑体里面，有半数以上都是商用或者工用。
工厂里那个也叫一栋楼，员工宿舍也叫一栋楼，商业综合体，写字楼，企事业单位所有的楼都叫一栋楼。
我们知道，商业用地的供应一直都是超过住宅用地的。
这个原因很简单，在未收房产税之前，住宅用地都是一次性买卖。地卖出去就没有收入了。
但是商业用地是源源不断的，因为入驻的是企业，企业会纳税。
所以即便都是用来住，你会发现同一地段的40年商住是70年住宅价格的一半都不到，还不限购。
就是因为供应量大。
所以在剩下的不到一成里面，住宅不会超过一半的。
这批住宅里面仍然分很多，比如小产权的，比如房改的，标准住宅的比例又很小。
而且这些标准住宅分布在很多很多城市当中，这么多的城市当中，真正你能随口叫出来的，也就十来个。
那么这十来个城市，也就是医疗教育资源充沛并且你容易找到工作的城市里的标准住宅，又是一小部分。
这是你了解一件事首要完成的工作，你要先把一个笼统的概念，拆分成具体的情况。6亿栋是什么，怎么构成的。
第二部分，按照上面的分析，那么普通住宅应该是很少的。这个结论对么？
少还是多，你要看人均住宅面积。
即便是浓缩到十几个大家叫得出名字的城市里，人均住宅面积也不低，基本上都围绕在30平米附近。
这个面积不少，接近日本，法国，德国。
当然和美国没有办法比，但是美国那种以别墅为主的居住模式，和他们地广人稀有很大关系，也不需要去比。
但是你要注意，这不意味着我们这十几个城市没有住房需求了。
因为还有两件事。
1、我们的人均是有公摊面积的，人家是没有的，人家是套内实用面积。也就是说，这十几个城市还是有进一步改善的内在需求。
2、即便在这十几个城市内部，也分有配套无配套。
没有配套的远郊只是因为价格低，人们上车容易于是就首次购房。但住是很不方便的。这就是此前流行的所谓跨省通行，所谓上下班五个小时。
但是配套好的地方往往老房子多，也就是前面说的房改，小产权，各种历史上累积的房子。这部分未必是年轻人需要的，因为户型，配套各方面都老化了。
所以人们总是有进一步搬入配套好且是新房子的需求。
也就是说，即便把目光聚焦到10来个城市当中，你也会发现总量是够的，但是局部是不够的，或者说产品是全的，符合需求的产品是不全的。
好地段的新房子是不够的，而供应充足的未必是人们想要的。
第三部分，人口流入影响需求支撑，收入增加影响价格支撑。
我为什么前文分析的时候特地摘出了十来个城市，而不是分析所有城市的普通住宅？
很简单，因为人口的变迁。
人口是从农村进入城市，从城市进入大城市。在总人口下降的过程中，这个趋势会给你更强烈的感觉。
这意思就是说没有补充。
如果总人口快速上升，农村进入城市，城市进入大城市，你会觉得农村地区的人口少得不那么明显。
但如果总人口下降，你的感觉就会很明显。一个地方住宅的实际需求，是离不开人的。没有人就没有居住需求，富豪不可能在一个彻底没有居住需求的地方，单纯的买一万套房子就是为了投资。
那么有人口流入的城市，房产价格一定上涨么？
也不一定。
因为即便地段稀缺，也和购买力相关。
你说一个板块，人口持续流入，流入的是什么人呢？年薪10万的人，然后你发现套均价格1000万。
那这个人口流入和板块价格之间就没有关系。说白了叫好不叫座，人口流入很大，购买人口流入为零。
就好比你开了一家奢侈品店，最便宜的包也要几万块，人流密集，但是绝大多数都是进店参观的，因为这些人流的月收入基本上都低于3000。
你今天看到很多城市的户型越盖越大，与十几年前提倡的70／90大相径庭，很大程度上就是购买人群的影响。
买不起的你盖成89平米他也买不起，买得起的你盖成300平米他也买得起。就像一家奢侈品店即便从5万降到5000，月入3000的还是不会买，但它从5万提到10万，原来那批客户还是会买。
市场一定是迎合购买人口而不是迎合人口的。所以你发现大户型变得越来越多，越是核心地段盖新房越是如此。因为总价很高的情况下，只有对价格不敏感的人才会去买，既然他们对价格不敏感，那不妨再大些，再大些。
但是，这不意味着好地段的大房子，新房子一定保值增值。
未必。
任何东西，所谓保值就是说供需平衡，所谓增值就是说供应小于需求。说穿了，一切都是购买力决定的。
过去的很多年里，我们发现豪宅的涨幅还不如普宅，就是这个道理。你说这个楼盘是豪宅，也许当年是。
问题是，接下来的十年，买得起这个豪宅的人未必会去买二手房，他可能把另一个崭新的区域买成了新的豪宅区，他们也可能带着资金去别的城市，甚至别的国家。
包括原来住在豪宅区的老钱，他也有可能带着资金去别的城市别的国家。
所以一个板块的购买人口很重要。
那么购买人口和什么相关呢？往往和产业相关。
你看一个板块，在十几年前，如果新兴了某些产业，比如计算机，比如互联网，就会产生一批富人。
上市嘛，老板分钱，员工分钱，就很容易把公司所在的地方买成城市新的核心板块。但产业一旦饱和，产业的天花板一旦看到，上市不那么密集了，企业也不招员工了，甚至开始裁员了。你就会发现一个板块的人口还是那么多，可是购买人口已经大幅度降低了。
这种事情在过去很多年里很常见，码农挣钱快的那些年，码农所在地就是豪宅区，码农被裁员的这些年，码农所在地的房价就是撑不住往下走。
如果你去观察全世界，会发现绝大部分的发达国家，或者发达地区，在过去的三十年里，收入几乎是原地不动的。
因为如果你是一个传统产业的人，比如你是个工人，以前在发达国家月薪一万五，人家发现把厂开在中国，只要给月薪500。
那他就不会给你继续加薪，他就会去中国办厂。在办厂的几十年里，中国的那个工人从月薪500涨到月薪5000，发达国家的那个工人还是一万五。
加薪十倍的那个人是有干劲的，因为赚得越来越多，不加薪的人是缺乏干劲的。那我们回过来看，月薪从500加到5000了，如果继续加，最高多少？1万5。
因为你的竞争优势就是比那个发达国家的人要低。
如果想要赚更多，你想要突破1万5这个天花板，你就要产业升级，你不能做制造业工人，你得去做码农。
人家的码农拿年薪百万，你叫价年薪50万你还是很有竞争优势。
我插这一段没有跑题，我是在告诉你，即便你选择持有好地段，新房子，真正影响你未来二手出售价格的很重要的一个因素仍然是板块内的从业者的收入增长预期。
他们的收入增长预期好，你将来二手才容易出掉，反过来就不然。
当你发现他们的薪水和发达国家同类型的薪水相差无几的时候，他们是很难加薪的。
反过来，如果这个区域内有持续不断地冒泡，也就是科技爆炸的迹象，那有可能诞生一波科技新贵，随着陆续上市，他们的购买支撑力就是你这个板块的所谓购买人群的增加。
分析到这里，你是不是觉得天晴了，雨停了，我行了？
好像整个市场的情况我已经清楚了呀，然后我可以跃跃欲试的去投资房产了？其实你什么都不清楚。
作为自住，无论首套还是改善，当他有真实需求的，明白这点事儿其实已经足够了。
但是投资，这还没开始呢。
投资是一门博弈的艺术，这门艺术我从哪儿聊起呢？
从之前的一篇文章开始，之前咱们聊过，就是，通胀的姊妹篇，M2之后聊汇率。那次我讲了美国之外，在汇率上有三种国家。欧洲，日本，和我们。
很多人问日本，他们从文章中看起来好像日本是最吃亏的，又没法跟着加息，又没法阻止人们用日元换美元。
这个问题那次我没有说清楚，因为日本上次只是配角，戏份很少。只是拿他当引子。实际上日本的操作空间很大的。我聊这一段，就是让你见识下庄的威力，在日元这个游戏里，日本就是庄。
我给你打个比方，假如现在咱们来扮演那个做空日元的国际对冲套利集团的带头大哥。
随便起个名字吧，比如大哥叫个慕容博，那二哥就叫老和尚，下面的小兄弟们就叫小A，小B，小C，小D好了。
这些都是国际金融炒家，目标都是做空日元，因为知道美国加息，日本没法跟着加息。
那他们怎么开局？
很简单，借入日元，低价卖，不停地压低日元价格。
到最后怎么收尾呢？
当压到特别特别低的时候，要收网了，假如2023年下半年要到了，美国要步入衰退了，美联储货币政策如果转向了，不加息了。
那么就要提前怎么样？提前买日元，把昔日借的日元，还回去。
这个过程，你想想，他是把借来的日元高位卖出，低位买回去再还掉，差价是什么？就是利润。
就这么一个过程。
这个过程的风险点在哪里？在于最后那一把。你要知道，前面都是布局，你不断的借日元，抛售日元，压低日元，为的是什么？
为的是最后能够在低位一把买到足够的日元。那如果买不到呢？
那这个游戏就失败了，铩羽而归，甚至大亏特亏。
所以这个游戏的关键在于什么？在于操控预期。以慕容博为带头大哥的国际金融炒家真正的目的是通过不断的做空日元，引起日本国内的钱，在最后日元已经很低的情况下，依然肯，依然愿意以更低价格卖给他。
他们才能买入平仓呀，才能获利了结呀。
所以这里面最大的变量，就是日本政府本身，越早干预，国际金融炒家的胜算就越大。比如美元刚加息，慕容博带头做空日元，日本政府沉不住气，马上动用美元外汇储备买入日元，你空多少，他买多少。
如果这样，慕容博这帮人大概率会赢，因为他们只要凑够足够的钱和日本政府轰轰烈烈打一架，打到日本的外汇储备见底了，接下来就会发生剧情逆转。
因为所有人都看到了呀，美元在加息，日本没法加，日本的美元外汇储备也耗光了，这时候日元还被维持在高位，于是更多的国际资本以及日本国内的资本都会加入慕容博的团队，从而使得这件事朝着目标进行。
这就叫预期操控。
那么现在日本是怎么做的？日本就没搭理慕容博。
慕容博带头空，日本躺平，随便你空。很快，日元跌很低了，继续，请继续你的表演。慕容博还有子弹么？没有了吧。你的钱都压在空单上了。
而此时此刻日元已经很低了，谁敢在这个时候加入慕容博？日本民众敢么？也不敢吧。
大家都觉得跌不动了，而与此同时，日本政府手里子弹充沛，手持大量外汇，随时可以买入日元。
所以慕容博很尴尬，这时候包括他手下的小
A，小B，如果昔日空在高位的，都可能想着要不咱先逃？挣俩小钱先撤，留下大哥继续。
完全有可能的，为什么？这就是人心嘛。
所以钱没有那么好赚的，因为资本市场上比拼的不是你做了什么，而是你还能做什么。预期的力量远大于事实，就像你拳头收回来才能打人，直愣愣伸出去就没有打人的余地了。那些炒高股票的人也是一样的，你最后想要获利的前提并不是你自己买自己卖一路炒高，而是到了高位之后，得放大成交量，得有人接。没人接盘，那你空耗了一堆的成本，一堆的手续费，而且运气不好，人家在高位空你一把，你血本无归。
偷鸡不成蚀把米的事情在资本市场里天天发生。
你注意，这还是在完全对等的情况下，这个游戏里面你发现慕容博的对手盘，日本政府是对等的条件下。
大家执行的是一样的规则，都是马走日，相走田，即便如此，胜算都很低。这就是庄的威力。
那如果对方和你执行的不是一个规则呢？如果既是庄也是裁判呢？
你把汇率的这个例子换到房产上来想一想。我就问你，房产投资是不是投资？
只要是投资，投资的第一准则就永远都是：先思考怎么退出。
不思考怎么平仓，就没法开仓。做多是这样，做空也是这样。
一个投资人如果他的投资理念是永不退出，对不起，我看不懂，我不理解这是在干嘛。你不要用铸币税来解释这套理论，太小儿科了。如果你只有这种水平的理解力，你还是不要再看我们的文章了，去多看看民科吧，那个更适合你。
你但凡能够理解到1％水平的价值是定义出来的，财富是定义出来的，你就不会相信这种简单的说法。
因为道理很简单，铸币税当然是存在的。问题是，铸币税是投影在一个物品上还是多个物品上？是有限物品上，还是可以被不断重定义的新物品上？
如果开始意识到是后者，那你没发现你自己昔日错误的认知大厦正在崩溃么？
有没有想通？想不通就算了，安心打工，这都想不通，就别指望靠投机稳定盈利，你不是那块料。
记住，我说的稳定盈利。赌场里胜胜负负太多了，能把赌场当饭辙的，一万个里面一个都没有。
但你仔细想想，不能当饭辙，要来何用？不能稳定盈利的盈利，要来何用？
我们来看一个很简单的例子，从汇率变房产了，咱们还用慕容博，老和尚来打比方。我让你看看庄叠加裁判之后的威力。
对手盘换一个，比如换成一个城市。随便起个名字吧，就叫乌坦城。小说斗破苍穹里的城市。
你注意，我下面讲的全都是小说斗破苍穹里的内容，咱们现在在聊小说了。与现实无关。
比如还是慕容博，他穿越了，到了男主角萧炎的老家，乌坦城去炒房子。
慕容博从5万块一路买一路买，买到10万块。买到乌坦城99％的在那里生活，和工作的人都绝对买不起了。现在二手房都是慕容博一个人的了。
以至于小区的会所都开不起来，因为没人呀。就算弄个棋牌室斗地主，慕容博，老和尚两个人也还差一个。
那很简单呀，乌坦城说，我的中心要搬迁了。本来在城南，现在我要搬家去城北。
市中心挪了，斗气大学过去，斗气医院过去，斗气学校过去，连斗气企业也都过去。你慕容博一个人在乌坦城城南自己跟自己过吧。
这叫什么？这就叫价值重定义呀，想通了么？我只是给了你一个稍微极端点的例子，把游戏戏剧化了。
如果按照正常的节奏，现在假设我是乌坦城。我想盖新的斗气学校，斗气大学，我想给医院扩大办公环境，我想扩建地铁，我想盖更多的斗气大陆软件园去，怎么办？
很简单，我设计一个新中心，对外讲，这里是乌坦城新中心哦，然后画很多PPT，城市地标图。
接下来卖地，你买不买？有钱人肯定买。好，我有钱了。
钱不够建这么多规划怎么办？更简单了。
哦，我忽然又有个新想法，我觉得还有一块地，这里比上次那块更适合做中心，然后我发一张新PPT，说这里才是地标，然后我卖地，你买不买？
我完全可以像洛杉矶一样搞很多中心的，因为乌坦城的新中心，本来就可以定义呀。不断地吊胃口，我就可以凑到足够的钱去实现规划了。
道理很简单的，价值是我定义出来的。
在乌坦城的游戏里，我不是球员，我是裁判。并不是像前面日本和国际炒家之间那样还要费那么大劲，还要诱敌深入，然后如何如何。
根本就不需要。
我一张PPT随时拿捏慕容博。
而且这个游戏里面不存在任何对手盘，你慕容博就算买走所有现有的房子，又如何？没用的，我只要规定二手房多少年不可出售，慕容博就失去交易资格了。
然后我卖一手房，你且等着，任何时候都是我先卖。
你看到了，这个游戏里面的乌坦城和慕容博之间其实不存在博弈关系，慕容博能不能赚钱，完全取决于乌坦城的心情。
我现在规定，马可以飞，直接飞过去吃了你的老将，然后我就KO了。
我不KO你并不是我不能，只是我不想，明白么？
这就是为什么前面我跟你讲，只要你有居住需求，一切都很简单。你弄懂那一点点东西就行了。
能住很重要，因为能住你就永远不会亏。就像一个面包你吃了，你觉得自己吃亏了么？没有呀。你需要吃嘛。
反过来，一旦你没有居住需求，这个游戏就变得非常复杂，你要懂一大堆东西也未必能
赢。投资投机，本质都是博弈。
下场博弈之前一定要敲定双方的游戏规则，就好比马走日，象走田，只能这么走。
我确定日本就这么几张牌，才可能根据对方的牌去筹划方案。这个叫博弈。
如果你的策略是仅有的，比如你的马只能走日，对方可以随便飞你老将，那这就不叫投资，也不叫投机。
这叫风险其实不可控的冒险。说白了你其实没法做风险管理的。
有些东西，说得直白点就是这样，你有什么，你要什么，你愿意放弃什么。
前提是什么？是你有什么。
人跟人手里的牌是不一样的，唐僧认为取经才算修行，那是有前提的，他是金蝉子转世。
猴精，猪精这种，是明确有属于自己方向的。哪怕是青牛精这种，人家好歹是坐骑。
在所有出场的妖精里，白骨精是鄙视链最底层。
没人觉得她在修行，都觉得她在瞎搞，除了她自己。非要认定自己掌握了什么投资秘诀，哦，不对，打错字了，是长生秘诀。
但是你把话说回来了，也不完全怪她，她就根本没有能力取经，想牵马也不行，想挑行李也不行，甚至连当个坐骑都不够格。
人家青牛精好歹是牛，白龙马好歹是马，谁会骑一堆骨头呢？
不就这点事儿呗。